„Overfør 36 000 kroner til denne kontoen og leiligheten er din”
Du har en leieavtale.
Husleien er 12 000 NOK.
Utleier sier:
„Depositum er tre måneders husleie. Her er kontonummeret.”
36 000 kroner.
Hvis du er ny i Norge, kan det virke som om depositum fungerer slik.
I Polen får ofte utleier pengene.
Her fungerer systemet annerledes.
Og det er godt å kjenne til før du trykker „send overføring”.
Disse pengene er fortsatt dine
Det viktigste er å forstå én ting.
Depositum er ikke en ekstra avgift for utleieren.
Det er fortsatt dine penger, bare lagt til side som sikkerhet i tilfelle problemer knyttet til leieforholdet.
For eksempel:
manglende husleie,
skader på boligen,
andre krav som følger av leieavtalen.
Derfor skal ikke pengene bare havne på kontoen til personen som leier ut boligen.
Norske regler har en spesiell løsning:
depositumskonto.
Det er en sperret bankkonto opprettet på vegne av leietakeren.
Hvor bør pengene settes inn?
På en egen depositumskonto.
Ikke på utleierens vanlige konto.
Ikke kontant.
Ikke til firmaets konto «fordi det blir enklere».
Husleietvistutvalget sier dette veldig tydelig: sikkerheten bør være på en sperret konto på vegne av leietakeren. Utleier kan ikke kreve betaling kontant eller til sin egen konto.
Hvis utleier nettopp har sendt deg et privat kontonummer, før du betaler, les den offisielle forklaringen:
Husleietvistutvalget — utleier vil ha depositumet på sin egen konto
Det tar noen titalls sekunder å lese, og ved et større depositum kan det være verdt titalls tusen kroner.
Hvordan fungerer dette i praksis?
La oss anta:
Husleie: 15 000 NOK
depositum: 45 000 NOK
Dere signerer leieavtalen.
Det er avtalt at depositumet tilsvarer tre måneders husleie.
Deretter åpnes en spesiell bankkonto.
Kontoen er:
i ditt navn,
men den er sperret.
Du setter inn 45 000 NOK på den.
I løpet av leieforholdet kan verken du eller utleier bare gå til banken og ta disse pengene for dere selv.
Og det er nettopp poenget.
Pengene er ikke under kontroll av én part i en tvist.
Hvem betaler for å opprette kontoen?
Utleier.
Ikke leietaker.
Loven fastslår at kostnaden for å opprette depositumskontoen skal bæres av utleier.
Så hvis du hører:
„Depositum 30 000 og i tillegg 700 kroner i gebyr for kontoen”
stopp opp.
Kostnaden for å opprette denne kontoen skal ikke pålegges deg.
Den offisielle forklaringen fra Forbrukerrådet:
Forbrukerrådet — regler for depositum
Hvor mye kan utleier maksimalt kreve?
Loven tillater at depositumet settes til maksimalt tilsvarende:
seks måneders husleie.
Hvis husleien er 14 000 NOK, er lovens øvre grense dermed 84 000 NOK.
Det er likevel maksimum.
Det betyr ikke at hver utleier krever seks måneders depositum.
I praksis møter du ofte et mindre depositum.
Det viktigste er hva dere blir enige om i kontrakten.
Forbrukerrådet peker også på at avtale om depositum bør inngås ved inngåelsen av leieavtalen. Utleier bør ikke skrive under en kontrakt med deg uten slik sikkerhet, og senere plutselig si:
„Jeg har tenkt meg om. Betal tre ekstra måneders depositum innen i morgen.”
Hva med renter?
Pengene står på en konto.
Kontoet kan gi renter.
Som hovedregel tilhører disse leietakeren.
Det finnes et særskilt unntak for studentboliger, hvor andre avtaler kan gjelde.
For vanlig leie av bolig er likevel hovedregelen enkel:
Depositum blir ikke utleiers penger bare fordi det sikrer hans interesser.
«Men utleier sier at han alltid gjør det på samme måte»
Det er mulig.
Han kan også si:
«Jeg har fem leiligheter og alle overfører depositum direkte til meg.»
Det endrer fortsatt ikke reglene.
Du trenger ikke å gå i konflikt.
Du kan rolig svare:
«Det er greit med depositum. Jeg vil bare at det skal settes inn på en vanlig depositumskonto.»
Det er ikke et merkelig krav.
Det er nettopp standarden som er fastsatt i regelverket.
Hva hvis utleier sier: «Jeg har ikke tid til å opprette en konto»?
Det bør heller ikke flytte risikoen over på deg.
Du overfører tre måneders husleie.
Etter noen måneder får utleier økonomiske problemer.
Eller det oppstår en konflikt mellom dere.
Eller han vil rett og slett ikke gi pengene tilbake.
Hvis midlene er på hans vanlige konto, blir det ditt problem å få dem tilbake.
Hvis de er korrekt sikret på depositumskonto, er mekanismen helt annerledes.
Derfor er dette ikke en byråkratisk formalitet.
Dette er beskyttelse for pengene dine.
Hva om du allerede har overført pengene til utleier?
Og her er det viktigste:
ikke få panikk.
At overføringen allerede er gjennomført, betyr ikke at du har mistet dine rettigheter.
Hvis depositum ble betalt kontant eller direkte til utleiers konto, anser Husleietvistutvalget dette som et ulovlig depositum.
Leietaker kan i en slik situasjon når som helst kreve tilbakebetaling. Som hovedregel kan det også ha rett til forsinkelsesrente beregnet fra betalingstidspunktet.
Er du allerede i en slik situasjon? Start her:
Husleietvistutvalget — hva gjør man med ulovlig depositum
Be om at utleier først ordner opp i situasjonen.
Helst skriftlig.
Ikke start med en krangel.
Skriv rett og slett at du ønsker at sikkerheten blir håndtert i tråd med reglene.
«Jeg gir det tilbake når du flytter ut»
Det er ikke det samme.
Utleier kan være ærlig.
Han kan faktisk gi tilbake hver krone.
Men hele poenget med depositumskonto er at sikkerheten ikke avhenger av om noen holder løftet senere.
Hva skjer med pengene når du flytter ut?
Hvis alt er i orden, er saken enkel.
Leieforholdet avsluttes.
Leiligheten leveres tilbake.
Husleien er betalt.
Begge parter er enige om at pengene kan frigjøres.
Banken utbetaler depositumet.
Problemet oppstår når utleier sier:
«Jeg er ikke enig. Jeg beholder depositumet.»
På en korrekt depositumkonto kan utleier ikke bare ta pengene.
Hvis du vil ha tilbake midlene etter leieforholdets slutt, kan du henvende deg direkte til banken. Banken underretter deretter utleier. Hvis utleier ønsker å beholde pengene på grunn av et omstridt krav, må han iverksette nødvendige tiltak. I en typisk situasjon har utleier fem uker fra bankens varsel til å dokumentere at saken er tatt opp.
Detaljert fremgangsmåte steg for steg:
Husleietvistutvalget — utleier betaler ikke tilbake depositumet
Det er en veldig viktig forskjell.
Du trenger ikke vente i flere måneder på at utleier «skal finne tid».
Du kan starte en formell prosess via banken.
Det er ett viktig unntak: ubetalt husleie
Her kan prosedyren se annerledes ut.
Hvis utleier hevder at du skylder husleie, gir regelverket en spesiell mulighet for uttak fra depositumskontoen, men bare etter visse vilkår er oppfylt.
Blant annet må kontoen du betaler husleien til og depositumskontoen være i samme bank, partene må ha en passende skriftlig avtale, og utleier må dokumentere kravet. Banken er forpliktet til å informere deg om et slikt krav.
Hvis du ikke er enig i dette, ikke ignorer brevet fra banken.
I en slik situasjon løper fristen, og du kan trenge å bringe saken videre for å stanse utbetalingen.
Og hva hvis utleier hevder at du har ødelagt leiligheten?
Det er her bildene fra innflyttingsdagen blir viktige.
Utleier kan ha et krav om erstatning for skade.
Du kan mene at det er vanlig slitasje eller at skaden fantes fra før.
Hvis dere ikke er enige, blir ikke pengene på en korrekt depositumkonto automatisk utleiers eiendom.
Tvisten må avgjøres.
Derfor oppfordret vi så sterkt i P0-09:
ta bilder ved overtakelsen av leiligheten.
Ikke for et album.
Til eget bruk om to år.
Hva hvis dere ikke har depositum, men en garanti?
Det finnes også.
I stedet for å sette inn egne penger kan partene avtale en garanti, for eksempel stilt av:
et forsikringsselskap,
NAV,
eller en annen garantist.
Dette er likevel ikke det samme som en depositumskonto.
Ved en garanti forplikter en annen seg til å dekke bestemte krav fra utleier.
Loven forutsetter at den samlede verdien av garantien og eventuelt depositum ikke kan overstige tilsvarende seks måneders husleie.
Offisiell forklaring på forskjellen mellom depositum og garanti:
Husleietvistutvalget — depositum og garanti
Hvis noen tilbyr deg en betalt garanti i stedet for vanlig depositum, les vilkårene nøye.
Ved vanlig depositum ligger pengene dine fortsatt på kontoen.
Avgift for kommersiell garanti kan fungere annerledes og trenger ikke å bli tilbakebetalt senere.
En enkel test før du sender penger
Eieren ber deg om 40 000 NOK.
Før du gjør overføringen, svar deg selv på fire spørsmål:
Er depositumet nedfelt i kontrakten?
Går pengene til en depositumskonto?
Er kontoen i mitt navn?
Er kostnaden for opprettelsen dekket av eieren?
Hvis de fire svarene er:
ja
så fungerer mekanismen som den skal.
Hvis du hører:
«overfør til meg, så ordner vi det senere»
du trenger ikke skynde deg.
Orden kontoen først.
Deretter pengene.
Har du betalt eieren og får ikke pengene tilbake?
Ikke stopp ved meldinger som:
«vær så snill og gi dem tilbake».
Ta vare på:
leiekontrakt,
bekreftelse på overføringen,
meldinger vedrørende depositumet,
opplysninger om eieren,
all korrespondanse om tilbakebetaling.
Deretter kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget.
HTU sier tydelig at hvis et feilaktig innbetalt depositum ikke blir tilbakebetalt, kan leietakeren klage.
Her finner du offisiell informasjon og mulighet til å gå videre:
Husleietvistutvalget — ulovlig depositum
Du trenger ikke å vite alt om boligretten.
Du trenger å vite, når du skal slutte å stole på ord og begynne å dokumentere alt.
Den enkleste regelen å huske
Hvis du skal huske én setning fra denne guiden, la det være:
Depositumet bør ikke ligge hos eieren. Det bør være sikret på en konto i leietakerens navn.
Resten er detaljer.
Men denne ene detaljen kan avgjøre om du etter leieforholdet rolig får tilbake 30–50 tusen kroner, eller om du må forsøke å kreve dem inn fra en annen person.
