„Перекажіть 36 000 крон на цей рахунок і квартира ваша”
У вас є договір.
Орендна плата становить 12 000 NOK.
Власник каже:
„Депозит — це три місяці. Ось номер рахунку.”
36 000 крон.
Якщо ви новачок у Норвегії, може здатися, що заставна система працює саме так.
У Польщі часто гроші отримує власник.
Тут система виглядає інакше.
І добре її знати перед тим, як натиснути „відправити переказ”.
Ці гроші досі ваші
Найважливіше — зрозуміти одну річ.
Депозит не є додатковою оплатою для власника.
Це все ще ваші гроші, просто відкладені як забезпечення на випадок проблем, пов’язаних з орендою.
Наприклад:
неоплаченого орендного платежу,
пошкоджень у квартирі,
інших вимог, що випливають із договору.
Тому гроші не повинні просто опинитися на рахунку власника помешкання.
Норвезькі правила передбачають спеціальне рішення:
депозитний рахунок.
Це заблокований банківський рахунок, відкритий на ім’я орендаря.
Куди мають потрапити гроші?
На окремий депозитний рахунок.
Не на звичайний рахунок власника.
Не готівкою.
Не на рахунок його компанії „бо так буде простіше”.
Хуслейетвістутвалґет каже про це дуже чітко: забезпечення має знаходитися на заблокованому рахунку на ім’я орендаря. Орендодавець не може вимагати внесення готівки або на свій власний рахунок.
Якщо власник щойно надіслав вам приватний номер рахунку, перед тим як платити, прочитайте офіційне пояснення:
Хуслейетвістутвалґет — власник хоче депозит на свій рахунок
Це кілька десятків секунд читання, які при більшій заставі можуть коштувати кілька десятків тисяч крон.
Як це виглядає на практиці?
Припустимо:
орендна плата: 15 000 NOK
депозит: 45 000 NOK
Ви підписуєте договір.
Домовлено, що застава становить три місячні орендні платежі.
Потім відкривається спеціальний банківський рахунок.
Рахунок є:
на ваше ім’я,
але він заблокований.
Ви перераховуєте на нього 45 000 NOK.
Під час оренди ні ви, ні власник не можете просто прийти до банку й забрати ці гроші собі.
І саме в цьому суть.
Гроші не перебувають під контролем однієї сторони спору.
Хто платить за відкриття рахунку?
Власник.
Не орендар.
Закон прямо передбачає, що витрати на відкриття депозитного рахунку несе орендодавець.
Отже, якщо ви чуєте:
„Депозит 30 000 і ще 700 крон за відкриття рахунку”
зупиніться.
Плата за відкриття цього рахунку не повинна перекладатися на вас.
Офіційне пояснення Форбукерродета:
Форбукерродет — правила щодо депозиту
Яку максимальну суму може вимагати власник?
Закон дозволяє встановити депозит максимум до еквіваленту:
шести місяців орендної плати.
Якщо орендна плата становить 14 000 NOK, то законний верхній межа становить 84 000 NOK.
Однак це максимум.
Це не означає, що кожен власник вимагає депозиту у розмірі шести місяців.
На практиці дуже часто ви натрапите на менше забезпечення.
Найважливіше — те, що ви домовитеся у договорі.
Форбукерродет вказує також, що домовленість щодо депозиту слід укласти при підписанні договору оренди. Орендодавець не повинен підписувати з вами договір без такого забезпечення, а потім раптом сказати:
«Я все обдумав. Внесіть до завтра ще три місячні депозити.»
А як щодо відсотків?
Гроші лежать на рахунку.
Рахунок може приносити відсотки.
Загалом вони належать орендарю.
Існує особливий виняток стосовно студентського житла, де можуть діяти інші домовленості.
Для звичайної оренди квартири найважливіше правило просте:
депозит не стає грошима орендодавця лише тому, що він захищає його інтерес.
«Але власник каже, що завжди так робить»
Можливо.
Він також може сказати:
«У мене п'ять квартир, і всі перераховують депозит безпосередньо мені.»
Це все одно не змінює правил.
Вам не потрібно вступати в конфлікт.
Ви можете спокійно відповісти:
«Немає проблем з депозитом. Я лише хочу, щоб він був внесений на звичайний депозитний рахунок.»
Це не дивна вимога.
Це саме стандарт, передбачений у правилах.
А якщо власник каже: «Я не маю часу відкривати рахунок»?
Це також не має перекладати ризик на вас.
Ви переводите три місячні платежі.
Через кілька місяців у власника можуть виникнути фінансові проблеми.
Або між вами виникає суперечка.
Або він просто не хоче повертати гроші.
Якщо кошти знаходяться на його звичайному рахунку, їхнє повернення стає вашою проблемою.
Якщо вони правильно захищені на депозитному рахунку, механізм зовсім інший.
Тому це не бюрократична формальність.
Це захист ваших грошей.
Що робити, якщо ви вже перевели гроші власникові?
І тут найважливіше:
не панікуйте.
Те, що переказ вже здійснено, не означає, що ви втратили свої права.
Якщо депозит було внесено готівкою або безпосередньо на рахунок власника, Хуслеіетвістутвальґет розглядає це як неправильний депозит.
Орендар у такій ситуації може в будь-який момент вимагати повернення грошей. Зазвичай також може надаватися право на відсотки за затримку, нараховані від моменту здійснення платежу.
У вас вже така ситуація? Почніть тут:
Хуслеіетвістутвальґет — що робити з неправильним депозитом
Спочатку попросіть власника врегулювати ситуацію.
Найкраще — письмово.
Не починайте зі скандалу.
Просто напишіть, що ви хочете, щоб забезпечення було врегульоване відповідно до правил.
«Поверну вам при виселенні»
Це не те саме.
Власник може бути чесним.
Він може справді повернути кожну крону.
Але весь сенс депозитного рахунку полягає в тому, що безпека не залежить від того, чи хтось потім дотримає слова.
Система має захищати обидві сторони саме тоді, коли вони перестають погоджуватися одна з одною.
Що відбувається з грошима при виселенні?
Якщо все в порядку, справа проста.
Оренда закінчується.
Квартира повертається.
Орендна плата сплачена.
Обидві сторони погоджуються, що кошти можна розблокувати.
Банк виплачує депозит.
Проблема виникає, коли власник каже:
«Я не згоден. Я залишаю депозит.»
За належного депозитного рахунку він не може просто так забрати гроші.
Якщо після завершення оренди ви хочете повернути кошти, можете звернутися безпосередньо до банку. Банк потім повідомляє власника. Якщо орендодавець хоче утримати гроші через спірну вимогу, він повинен вжити належних заходів. У типовій ситуації він має п’ять тижнів з моменту повідомлення банку, щоб документально підтвердити початок справи.
Точна процедура крок за кроком:
Комісія з питань орендних спорів — власник не повертає депозит
Це дуже важлива різниця.
Вам не потрібно чекати місяцями, поки власник «знайде час».
Ви можете розпочати формальну процедуру через банк.
Є один важливий виняток: неоплачена орендна плата
Тут процедура може виглядати інакше.
Якщо власник стверджує, що ви заборгували орендну плату, правила передбачають особливу можливість виплати з депозитного рахунку, але лише за дотримання певних умов.
Зокрема, рахунок, на який ви сплачуєте орендну плату, і депозитний рахунок повинні знаходитися в одному і тому ж банку, сторони мають мати відповідну письмову домовленість, а орендодавець повинен документально підтвердити вимогу. Банк зобов’язаний повідомити вас про таке прохання.
Якщо ви з цим не згодні, не ігноруйте листа від банку.
У такому випадку починає текти строк, і вам може знадобитися звернутися далі, щоб зупинити виплату.
А якщо власник стверджує, що ви пошкодили квартиру?
Саме тут стають у пригоді фотографії з дня заселення.
Власник може пред'явити вимогу щодо відшкодування збитків.
Ви можете вважати, що це звичне зношення або що пошкодження існувало раніше.
Якщо ви не погоджуєтеся, кошти на належному депозитному рахунку не стають автоматично власністю орендодавця.
Суперечку потрібно вирішити.
Тому в П0-09 ми так наполегливо радили:
зробіть фотографії під час приймання квартири.
Не для альбому.
Для себе через два роки.
Що якщо у вас немає депозиту, а лише гарантія?
Таке теж буває.
Замість внесення власних коштів сторони можуть домовитися про гарантію, наприклад, забезпечену через:
страхову компанію,
NAV (НАВ),
або іншого гаранта.
Проте це не те ж саме, що депозитний рахунок.
За гарантією хтось інший зобов’язується забезпечити певні вимоги власника.
Закон передбачає, що загальна вартість гарантії та можливого депозиту не може перевищувати еквівалент шести місяців орендної плати.
Офіційне пояснення різниці між депозитом і гарантією:
Комісія з питань орендних спорів — депозит і гарантія
Якщо хтось пропонує вам платну гарантію замість звичайного депозиту, уважно прочитайте умови.
При звичайному депозиті ваші гроші продовжують існувати на рахунку.
Плата за комерційну гарантію може діяти інакше і її потім можуть не повернути.
Простий тест перед відправленням грошей
Власник просить у вас 40 000 NOK.
Перш ніж зробити переказ, відповісти собі на чотири питання:
Чи депозит записаний у договорі?
Чи гроші йдуть на депозитний рахунок?
Чи рахунок на моє ім'я?
Чи витрати на його створення несе власник?
Якщо на всі чотири питання відповіді такі:
так
механізм працює так, як має бути.
Якщо ви чуєте:
„переказуй мені, потім ми це владнаємо”
не треба поспішати.
Спочатку упорядкуйте рахунок.
Потім гроші.
Заплатили власнику і він не хоче повертати?
Не зупиняйтеся на повідомленнях типу:
„будь ласка, поверніть”.
Збережіть:
договір оренди,
підтвердження переказу,
повідомлення щодо депозиту,
дані власника,
всю кореспонденцію щодо повернення.
Потім ви можете звернутися до комісії з вирішення орендних спорів.
Комісія прямо вказує, що якщо неправильно внесений депозит не буде повернений, орендар може подати скаргу.
Тут ви знайдете офіційну інформацію та можливість перейти далі:
Комісія з вирішення орендних спорів — неправомірний депозит
Вам не потрібно знати все про житлове право.
Вам потрібно знати, у який момент припинити діяти „на слово” і почати все документувати.
Найпростіше правило, яке варто запам'ятати
Якщо з усього цього порадника вам треба запам'ятати одне речення, нехай це буде:
Депозит не повинен лежати у власника. Він має бути захищений на рахунку на ім'я орендаря.
Решта — деталі.
Але ця одна деталь може вирішити, чи після закінчення оренди ви спокійно повернете 30–50 тисяч крон, чи доведеться вам намагатися повернути їх від іншої людини.
