«Переведи 36 000 крон на этот счёт — и квартира твоя»
У тебя есть договор.
Арендная плата составляет 12 000 NOK.
Владелец говорит:
«Депозит — это три месяца. Вот номер счёта.»
36 000 крон.
Если вы новенький в Норвегии, вам может показаться, что залог работает именно так.
В Польше часто деньги получает владелец.
Здесь система выглядит иначе.
И полезно знать её до того, как нажмёте „отправить перевод”.
Эти деньги по-прежнему ваши
Самое главное — понять одну вещь.
Депозит не является дополнительной оплатой владельцу.
Это по-прежнему ваши деньги, просто отложенные в качестве обеспечения на случай проблем, связанных с арендой.
Например:
неуплаченная арендная плата,
ущерб в квартире,
другие претензии, вытекающие из договора.
Поэтому деньги не должны просто оказаться на счёте человека, сдающего жильё.
Норвежское законодательство предусматривает специальное решение:
депозитный счёт.
Это заблокированный банковский счёт, открытый от имени арендатора.
Куда должны поступать деньги?
На отдельный депозитный счёт.
Не на обычный счёт владельца.
Не наличными.
Не на счёт его компании «потому что так будет проще».
Хуслейетвистутвалгет говорит об этом очень ясно: обеспечение должно находиться на заблокированном счёте от имени арендатора. Арендодатель не может требовать внесения наличных или на свой собственный счёт.
Если владелец только что прислал вам личный номер счёта, прежде чем платить, прочтите официальное разъяснение:
Хуслейетвистутвалгет — владелец хочет депозит на свой счёт
Это несколько десятков секунд чтения, которые при большой сумме залога могут стоить нескольких десятков тысяч крон.
Как это выглядит на практике?
Предположим:
арендная плата: 15 000 NOK
депозит: 45 000 NOK
Вы подписываете договор.
Установлено, что обеспечение составляет три месячных платы.
Далее открывается специальный банковский счёт.
Счёт:
на ваше имя,
но он заблокирован.
Вы вносите на него 45 000 NOK.
Во время срока аренды ни вы, ни владелец не можете просто пойти в банк и забрать эти деньги себе.
И в этом суть.
Деньги не находятся под контролем одной стороны спора.
Кто платит за открытие счёта?
Владелец.
Не арендатор.
Закон прямо предусматривает, что стоимость открытия депозитного счёта несёт арендодатель.
Если вы слышите:
«Депозит 30 000 и ещё 700 крон за открытие счёта»
остановитесь.
Плата за открытие этого счёта не должна перекладываться на вас.
Официальное разъяснение Форбукеррёдет:
Форбукеррёдет — правила, касающиеся депозита
Сколько максимум может требовать владелец?
Закон позволяет установить депозит максимум до эквивалента:
шести месяцев арендной платы.
Если арендная плата составляет 14 000 NOK, то установленный законом верхний предел составляет 84 000 NOK.
Однако это максимум.
Это не значит, что каждый владелец требует шести месячных арендных плат.
На практике очень часто встречается меньший размер залога.
Самое главное — то, что вы согласуете в договоре.
Форбукерродет также указывает, что соглашение о депозите должно быть достигнуто при заключении договора аренды. Арендодатель не должен подписывать с вами договор без такого обеспечения, а затем внезапно сказать:
„Я всё обдумал. До завтра переведите ещё три месячные суммы депозита.”
А что с процентами?
Деньги лежат на счёте.
Счёт может приносить проценты.
По общему правилу они принадлежат арендатору.
Существует особое исключение, касающееся студенческих квартир, где могут действовать иные соглашения.
Для обычной аренды квартиры самое важное правило, однако, простое:
депозит не превращается в деньги владельца только потому, что он защищает его интерес.
„Но владелец говорит, что всегда поступает так”
Возможно.
Он также может сказать:
„У меня пять квартир, и все переводят залог прямо мне.”
Это по-прежнему не меняет правил.
Вам не нужно вступать в конфликт.
Можно спокойно ответить:
„Нет проблем с депозитом. Я просто хочу, чтобы он был перечислен на обычный депозитный счёт.”
Это не странное требование.
Это именно стандарт, предусмотренный правилами.
А если владелец говорит: „У меня нет времени открывать счёт”?
Это тоже не должно перекладывать риск на вас.
Вы перечисляете три месячные суммы аренды.
Через несколько месяцев у владельца возникают финансовые проблемы.
Или между вами происходит спор.
Или он просто не хочет возвращать деньги.
Если средства находятся на его обычном счёте, их возврат становится вашей проблемой.
Если они правильно защищены на депозитном счёте, механизм совсем другой.
Поэтому это не бюрократическая формальность.
Это защита ваших денег.
Что делать, если вы уже перевели деньги владельцу?
И здесь самое важное:
не паникуйте.
То, что перевод уже был сделан, не означает, что вы утратили свои права.
Если депозит был внесён наличными или непосредственно на счёт владельца, Хуслейетвистутвальгет рассматривает это как неправомерный депозит.
Арендатор в такой ситуации может в любое время требовать возврата денег. Как правило, также может возникать право на проценты за просрочку, начисляемые с момента совершения платежа.
У вас уже возникла такая ситуация? Начните здесь:
Хуслейетвистутвальгет — что делать с неправомерным депозитом
Сначала попросите владельца урегулировать ситуацию.
Лучше всего — письменно.
Не начинайте с конфликта.
Просто напишите, что вы хотите, чтобы депозит был оформлен в соответствии с правилами.
„Верну при выезде”
Это не то же самое.
Владелец может быть честным.
Он действительно может вернуть каждую крону.
Но весь смысл депозитного счёта заключается в том, что безопасность не зависит от того, выполнит ли кто‑то обещание позже.
Система должна защищать обе стороны именно тогда, когда между ними возникают разногласия.
Что происходит с деньгами при выезде?
Если всё в порядке, дело простое.
Аренда заканчивается.
Квартира возвращается.
Арендная плата оплачена.
Обe стороны согласны, что деньги можно освободить.
Банк возвращает депозит.
Проблема возникает тогда, когда арендодатель говорит:
«Я не согласен. Я удерживаю депозит.»
При правильном счёте он не может просто так забрать деньги.
Если после окончания аренды вы хотите вернуть средства, вы можете обратиться напрямую в банк. Банк затем уведомляет арендодателя. Если арендодатель хочет удержать деньги из‑за спорного требования, он должен предпринять соответствующие шаги. В типичной ситуации у него есть пять недель с момента уведомления банка, чтобы задокументировать начало дела.
Точная процедура шаг за шагом:
Хуслеиетвистутвалгет — арендодатель не возвращает депозит
Это очень важная разница.
Вам не нужно ждать месяцами, пока арендодатель «найдёт время».
Вы можете начать формальную процедуру через банк.
Есть один важный исключение: неоплаченная аренда
Здесь процедура может выглядеть иначе.
Если арендодатель утверждает, что вы задолжали по аренде, правила предусматривают особую возможность выплаты с депозитного счёта, но только при выполнении определённых условий.
В частности, счёт, на который вы платите аренду, и депозитный счёт должны находиться в одном и том же банке, стороны должны иметь соответствующее письменное соглашение, а арендодатель должен задокументировать задолженность. Банк обязан уведомить вас о таком требовании.
Если вы с этим не согласны, не игнорируйте письмо из банка.
В такой ситуации начинает течь срок, и вам может потребоваться направить дело дальше, чтобы остановить выплату.
А если арендодатель утверждает, что вы испортили квартиру?
Здесь как раз возвращаются фотографии с дня вселения.
Арендодатель может иметь требование о возмещении ущерба.
Вы можете считать, что это обычный износ или что повреждение существовало ранее.
Если вы не согласны, деньги на правильном депозитном счёте не становятся автоматически собственностью арендодателя.
Спор нужно решить.
Именно поэтому в П0-09 мы так настойчиво призывали:
сделайте фотографии при приёмке квартиры.
Не для альбома.
Для себя через два года.
Что если у вас нет депозита, а только гарантия?
Это тоже встречается.
Вместо внесения собственных денег стороны могут договориться о гарантии, например предоставляемой:
страховой компанией,
NAV,
или другим гарантом.
Однако это не то же самое, что депозитный счёт.
При гарантии кто‑то другой обязуется обеспечить определённые требования арендодателя.
Закон предусматривает, что общая стоимость гарантии и возможного депозита не может превышать эквивалента шести месяцев арендной платы.
Официальное объяснение разницы между депозитом и гарантией:
Хуслеиетвистутвалгет — депозит и гарантия
Если кто‑то предлагает вам платную гарантию вместо обычного депозита, внимательно прочтите условия.
При обычном депозите ваши деньги остаются на счёте.
Плата за коммерческую гарантию может работать иначе и её не всегда возвращают.
Простой тест перед отправкой денег
Владелец просит у вас 40 000 NOK.
Прежде чем совершить перевод, ответьте себе на четыре вопроса:
Депозит указан в договоре?
Деньги перечисляются на депозитный счёт?
Счёт оформлен на моё имя?
Расходы на его открытие оплачивает владелец?
Если на все четыре вопроса ответ:
да
то механизм выглядит так, как должен.
Если слышите:
«переведи мне, потом это уладим»
не нужно спешить.
Сначала приведите счёт в порядок.
Потом деньги.
Заплатили владельцу и он не хочет возвращать?
Не ограничивайтесь сообщениями вроде:
«пожалуйста, верните».
Сохраните:
договор аренды,
подтверждение перевода,
сообщения, касающиеся депозита,
данные владельца,
всю переписку, касающуюся возврата.
Затем вы можете направить дело в Хуслейетвистутвальгет.
ХТУ прямо указывает, что если неправильно внесённый депозит не будет возвращён, арендатор может подать жалобу.
Здесь вы найдёте официальную информацию и возможность перейти дальше:
Хуслейетвистутвальгет — незаконный депозит
Вам не нужно знать всё о жилищном праве.
Вам нужно знать, в какой момент перестать действовать «по слову» и начать всё документировать.
Самое простое правило, которое стоит запомнить
Если из этого руководства вам нужно запомнить одно предложение, пусть это будет:
Депозит не должен находиться у владельца. Он должен быть размещён на счёте на имя арендатора.
Остальное — детали.
Но один этот нюанс может решить, вернёте ли вы спокойно после окончания аренды 30–50 тысяч крон, или будете пытаться взыскать их с другого человека.
