«Вам нужно решить сегодня, потому что у меня ещё пять человек»
Звучит знакомо?
Наконец-то вы нашли квартиру.
Расположение подходит. Цена ещё укладывается в бюджет. Внутри выглядит вполне неплохо.
Вы разговариваете с владельцем и вдруг слышите:
«Если хотите, вы должны решить сейчас. Очень много желающих.»
Это может быть правдой.
Рынок аренды во многих местах может быть быстрым.
Но как раз в этот момент человек легче всего делает то, чего обычно не сделал бы:
отправляет от нескольких до нескольких десятков тысяч крон человеку, с которым познакомился час назад.
Поэтому первое правило звучит не так:
«будь быстрее других».
Звучит:
прежде чем платить, убедитесь, за что вы платите и кому.
Сначала посмотрите квартиру, а не только фотографии
Красивые фотографии в объявлении не скажут вам, что:
в спальне чувствуется сырость,
окно не закрывается плотно,
стиральная машина принадлежит предыдущему жильцу,
парковка вовсе не является частью аренды,
а «10 минут от центра» означает 10 минут на машине при пустой дороге.
Если у вас есть возможность, осмотрите жильё лично.
Откройте шкафчики.
Проверьте ванную комнату.
Посмотрите у окон.
Спросите, что именно остаётся в квартире.
Если вы арендуете меблированное жильё, уточните, какие вещи входят в комплект.
Также проверьте подвал, кладовку, место для парковки и другие элементы, если они были частью объявления.
Вам не нужно вести себя как строительный инспектор.
Вам просто нужно знать, что именно вы арендуете.
А если вы ещё в Польше и не можете приехать?
Это случается очень часто.
У вас работа с понедельника, вы всё ещё в Польше и вам нужна крыша над головой с первого дня.
В такой ситуации риск больше, поэтому попросите хотя бы о видеозвонке из квартиры.
Не просто запись.
Прямой видеозвонок.
Попросите, чтобы человек показал:
вход в здание,
номер квартиры или адрес,
кухню,
ванную комнату,
вид из окна,
помещения, которые вы собираетесь арендовать.
Это, конечно, не даёт стопроцентной гарантии.
Но человек, который якобы сдаёт квартиру в Осло, и не может войти с вами по видеосвязи в эту квартиру, даёт вам вескую причину для осторожности.
Проверьте, имеет ли сдающий отношение к квартире
Вам не нужно устраивать частное расследование.
В Норвегии существует публичный реестр недвижимости.
В Эйендомсрегистрет Картверкет вы можете найти недвижимость по адресу и увидеть информацию из матриккелен и груннбокен. Груннбокен показывает, в том числе, формально зарегистрированного владельца недвижимости.
Проверьте недвижимость здесь:
Картверкет — Эйендомсрегистрет
Если фамилия владельца совпадает с лицом, подписывающим договор, у вас появляется ещё один элемент пазла.
Если не совпадает, это автоматически не означает мошенничество.
Квартиру может сдавать супруг(а), член семьи, компания, посредник или лицо, действующее по доверенности владельца.
Но тогда просто спросите:
«В владельце в реестре указан другой человек. На каком основании вы снимаете эту квартиру?»
Нормальная ситуация должна иметь нормальное объяснение.
«Перешлите деньги, а договор подпишем позже»
Нет.
Это тот момент, когда стоит сказать:
сначала я хочу увидеть условия договора.
Не потому, что каждое такое предложение является мошенничеством.
Потому что после отправки денег ваше положение значительно ухудшится.
Форбукеррадет рекомендует заключать письменные договоры аренды, а Хуслеитвистутвальгет отмечает, что письменный договор позволяет обеим сторонам позже проверить, что действительно было согласовано.
У вас даже есть готовый образец.
Официальный договор аренды Форбукеррадет:
Форбукеррадет — договор аренды
Также доступна версия на английском языке.
Это не означает, что владелец обязан использовать именно этот бланк.
Но если вы получаете ваш первый норвежский договор и не знаете, что в нём искать, официальный образец — очень хорошая отправная точка.
Пять вещей, которые следует найти в договоре, прежде чем вы его подпишете
Не начинайте с чтения каждого параграфа по три раза.
Сначала найдите ответы на пять простых вопросов.
1. Сколько вы действительно платите в месяц?
Не только:
«арендная плата 14 000 NOK».
Спросите:
Что входит в эти 14 000?
Электричество?
Отопление?
Вода?
Интернет?
Парковка?
Форбукеррадет указывает, что арендодатель не может произвольно добавлять дополнительные платежи помимо согласованной арендной платы. Отдельно можно договориться, в числе прочего, о расходах на потребление энергии, а в определённых условиях — о воде и канализации.
Проверьте официальные правила по поводу платежей:
Форбукеррадет — что может включать арендная плата
Если владелец говорит:
«арендная плата 13 000, а потом ещё административный сбор, взнос в сообщество, вывоз мусора, налог на недвижимость и ключи»,
не воспринимайте это как нечто само собой разумеющееся.
Проверьте, какие именно сборы разрешено взимать отдельно.
2. Каков срок действия договора?
Ищите слова:
тидсбестемт
или
тидсубестемт
Первое означает договор, заключённый на определённый срок.
Второе не имеет заранее установленной даты окончания.
При обычной аренде квартиры основное правило для срочного договора — минимум три года. Есть исключения, в том числе некоторые квартиры в доме, где также проживает владелец, а также ситуации, в которых арендодатель имеет конкретную обоснованную причину более короткой аренды. Такая причина должна быть надлежащим образом раскрыта.
Смотрите правила срочных и бессрочных договоров:
Хуслеитвистутвальгет — виды договоров аренды
Если вы получаете договор:
«на шесть месяцев и без возможности расторжения»
не предполагайте автоматически, что аренда в Норвегии именно так устроена.
Проверьте основание для такого короткого срока.
3. Можете ли вы расторгнуть договор?
Это очень важно.
Представьте, что вы находите работу в другом городе через два месяца.
Или меняется ваша семейная ситуация.
Или просто оказывается, что квартира вам совсем не подходит.
В договоре проверьте:
можно ли его расторгнуть,
когда,
с каким сроком уведомления.
Если в договоре безсрочном не оговорено иное, установленный срок уведомления, как правило, составляет три месяца и заканчивается вместе с концом календарного месяца. Стороны, однако, могут договориться об ином решении.
Проверьте правила расторжения:
Форбукерродет — расторжение аренды квартиры
Не откладывайте прочтение этого пункта до дня, когда вы захотите съехать.
4. Каков размер залога?
И на этом мы остановимся особенно внимательно.
Если владелец хочет обеспечить себя залогом, это должно быть оговорено в договоре.
Залог может составлять максимум эквивалент шести месяцев аренды.
Но важнее другое.
Залог не должен поступать на личный счёт владельца.
Он должен быть размещён на отдельном, заблокированном счёте залога от вашего имени. Расходы на открытие такого счёта оплачивает арендодатель.
Официальные правила залога:
Хуслеиетвистутвальгет — депозит и гарантия
Если вы слышите:
«Переведите мне 30 000 NOK залога на мой счёт, все так делают»
не переводите только потому, что боитесь потерять квартиру.
В следующем руководстве П0-10 мы подробно разберём счёт залога, включая то, что делать, если деньги уже были отправлены владельцу.
5. Что именно вы арендуете?
Звучит банально.
Но если в объявлении было:
парковочное место,
кладовая,
мебель,
стиральная машина,
подвал,
сад,
интернет,
то хорошо, чтобы договор или приложение не оставляли потом поля для споров.
Форбукерродет рекомендует, чтобы договор ясно определял, в том числе, какие помещения входят в аренду.
Если вы устно договорились о чём-то важном, впишите это.
Память двух человек через год может выглядеть совершенно по-разному.
Вы въезжаете? Прежде чем распаковать чемодан, достаньте телефон
Не для того, чтобы выложить новое жильё в Instagram.
А для того, чтобы задокументировать состояние.
Фото царапины на полу.
Фото повреждённой столешницы.
Пятно на стене.
Трещины в дверцах.
Состояние духовки.
Счётчик электроэнергии, если он имеет значение для расчётов.
Хуслеиетвистутвальгет рекомендует провести осмотр состояния квартиры при въезде и выезде и задокументировать это протоколом.
Это займёт около пятнадцати минут.
Через два года это может решить, услышите ли вы:
«Это вы испортили пол.»
или вы сможете ответить:
«Нет. Вот так было в день приёма. Вот фотография.»
Форбукерродет также предоставляет формы приёма квартиры и описи оснащения.
Материалы для арендаторов можно найти здесь:
Форбукеррадет — аренда квартиры
Снимаете комнату с друзьями? Одно предложение в договоре может иметь большое значение
Предположим:
Вы, друг и его девушка совместно снимаете квартиру.
Каждый считает:
«Я плачу только свою одну треть.»
Но что говорит договор?
Если несколько человек подписывают один общий договор, может возникнуть солидарная ответственность. Это означает, что владелец может требовать выплаты от одного из подписавшихся, если остальные не платят. Если каждый должен отвечать только за свою долю, это должно быть ясно оговорено.
То есть до того как подпишете:
«Мы все вместе снимаем квартиру»
узнайте, отвечаете ли вы исключительно за свою комнату и свою часть аренды, или также за долги остальных.
Это не мелочь.
«Владелец кажется порядочным»
И это хорошо.
Большинство арендодателей не пытаются никого обмануть.
Но хороший договор нужен не потому, что вы кому-то не доверяете.
Он нужен потому, что через год вы оба можете по‑разному помнить сегодняшнюю беседу.
Хорошие правила защищают обе стороны.
Лучший вариант аренды — не тот, при котором никогда не возникает проблем.
Это тот, в котором, когда появляется проблема, понятно:
что было согласовано,
кто за что отвечает,
какая сумма аренды,
как работает расторжение договора,
и где находятся средства залога.
Тревожные сигналы перед первым переводом
Одна вещь сама по себе не всегда означает мошенничество.
Но если несколько появляются одновременно, остановитесь.
Будьте особенно осторожны, когда:
вы не можете посмотреть квартиру или поговорить с кем‑то по видеосвязи,
человек настаивает на немедленном платеже,
не хочет показывать договор до перевода,
фамилия не имеет очевидной связи с недвижимостью и не может это объяснить,
залог должен быть перечислен на частный счёт,
цена необычайно низкая без логичной причины,
условия меняются в ходе разговора,
вы слышите «так здесь принято», но никто не хочет ничего вносить в договор.
Иногда лучшее решение по поводу квартиры звучит так:
«Нет. Я продолжаю искать.»
Простая проверка перед подписанием
Прежде чем сказать «беру», ответьте себе:
Видели ли вы квартиру?
Знаете ли вы, с кем подписываете договор?
Есть ли у вас договор перед глазами?
Знаете ли вы, сколько именно платите в месяц?
Знаете ли вы, что оплачивается дополнительно?
Знаете ли вы, как можно расторгнуть договор?
Попадёт ли залог на депозитный счёт?
Знаете ли вы, что именно находится в квартире?
После приёма я сделаю фотографии и составлю протокол?
Если на все вопросы ответ «да», вы находитесь в совершенно иной ситуации, чем человек, который просто отправил деньги, потому что кто‑то пообещал ему ключи.
Если у вас ещё нет норвежского счёта
Это также может возникнуть в первые недели.
Сначала прочитайте наше предыдущее руководство о счёте и цифровом старте в Норвегии:
Банковский счёт и БанкИД в Норвегии — как на самом деле начать?
Не решайте проблему отсутствия счёта отправкой больших сумм случайными методами только потому, что кто-то настаивает на быстрой выплате.
Что дальше?
Вы подписали договор.
Владелец говорит:
«Депозит — три месяца, вот номер счёта.»
И именно здесь мы готовим следующее руководство.
Потому что в Норвегии депозитный счёт имеет очень конкретные правила.
Разъясним:
кто открывает счёт,
на чьё имя,
кто платит за его открытие,
кто может снять деньги,
какой максимально может быть размер депозита,
что делать, если владелец хочет деньги на собственный счёт,
а также как вернуть средства после окончания аренды.
Это будет П0-10: Депозит и депозитный счёт в Норвегии.
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
Совет по защите прав потребителей — аренда жилья
Договоры, арендная плата, акты приёма и основные права арендатора.
Орган по разрешению споров по аренде жилья
Договоры аренды, депозит, обязанности сторон и урегулирование споров.
Картверкет — реестр собственности / земельная книга
Публичная информация о недвижимости и зарегистрированных владельцах.
Ловдата — закон об аренде жилья
Актуальные правила, касающиеся срока аренды и расторжения.
Состояние информации проверено: 28.09.2026
